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Built to Suit (BTS)

Centros Educacionais, Call Centers, Plantas Industriais, Centros de Distribuição, Grandes Lojas de Varejo, Escritórios Monousuários (Setores de TI, Comunicações, Telecomunicações, Serviços dentre outros.

O termo Build to Suit tem origem na língua inglesa e o conceito básico é "construir para servir", gerando um imóvel padronizado para a empresa contratante com as suas necessidades de produção industrial e logística.

Aqui no Brasil, os termos built to suit e build to suit são conhecidos como BTS, ou operações BTS. Os imóveis construídos através de operações BTS seguem critérios preestabelecidos, estudo de viabilidade, padrão construtivo adequado as exigências do mercado, especificações técnicas, flexibilidade de crescimento, localização para uma logística inteligente e outros.

Trata-se de uma operação imobiliária que pode ser traduzida como "construção sob medida", na qual o investidor viabiliza um empreendimento imobiliário segundo os interesses do futuro usuário, que irá utilizá-lo por um período pré-estabelecido, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

O Built to Suit possibilita às empresas locatárias a redução de custos logísticos e otimização das operações, sem a necessidade de imobilizar capital próprio em ativos fixos, gerando uma maior eficiência tributária, sem comprometer uma parcela significativa do fluxo de caixa para atividades não relacionadas ao seu "core business".

Representa por outro lado, oportunidades de investimento com retornos atrativos, baixo risco de vacância e inadimplência, e grande potencial de valorização imobiliária para os investidores.

A Splendor capta as demandas imobiliárias das empresas para prospectar e adquirir o terreno ou imóvel onde o novo empreendimento será construído sob medida para a operação do Locatário. Nos responsabilizamos pela gestão e desenvolvimento de projetos, aprovações, contratos e obras até a entrega do empreendimento, realizando o investimento nos projetos através de capital próprio, de investidores, de fundos de investimento e/ou via operações de securitização, mediante a formalização de um contrato de locação atípico de longo prazo.

Entre as características das construções destinadas a estas operações, estão o rigor das especificações técnicas do futuro usuário e prazo exíguo para sua conclusão.

O futuro usuário espera do investidor definição do projeto que atenda suas necessidades, desenvolvimento e construção do imóvel e entrega do empreendimento pronto por valor pré-determinado, pago em parcelas mensais.

O investidor busca o retorno do capital investido e a remuneração pelo uso do imóvel, cuja principal característica é a exigibilidade da permanência do usuário, associada às previsibilidades e segurança do fluxo projetado, o que permite a securitização desde contrato, através da distribuição de títulos a investidores, que terão como lastro o pagamento das parcelas contratadas.

Quanto à formatação contratual, trata-se de uma nova modalidade locatícia, onde os contratantes estabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção, cuja principal característica é o período longo, normalmente compreendido entre 10 a 20 anos.
 

Fases de uma Operação de Built to Suit

1. Entendimento da Demanda da Empresa
 

  • Localização desejada do terreno ou identificação do imóvel existente;

  • Relevância do imóvel na estratégia da empresa;

  • Especificações e prazo de entrega do imóvel;

  • Preferência por aluguel, prazo de locação ou garantias.
     

2. Planejamento e Análise
 

  • Busca do terreno via consulta a banco de dados próprio e network com parceiros;

  • Relacionamento com construtores para formatação de orçamento;

  • Pesquisa de mercado para validar valor de aluguel e preço do imóvel;

  • Análise de zoneamento e dinâmica do mercado para avaliar upside (potencial de valorização do imóvel).
     

3. Negociação
 

  • Negociação com o proprietário do imóvel;

  • Negociação de preço do imóvel, aluguel, prazo de locação e estrutura de garantias com o locatário;

  • Seleção da construtora e negociação de garantias de obra;

  • Caso seja de interesse, seleção de parceiro para securitização e negociação dos termos contratuais da cessão de créditos.
     

4. Execução
 

  • Diligência ambiental e legal com assessorias especializadas;

  • Assinatura dos contratos de compra do imóvel e de locação;

  • Coordenar a estruturação e distribuição de CRIs;

  • Construção do imóvel.
     

5. Property Management e Venda
 

  • Relacionamento com o inquilino;

  • Acompanhamento de renovação de licenças e seguros junto ao inquilino e vistoria periódica do imóvel;

  • Relacionamento com provedores de dívida para refinanciamento dos CRI;

  • Relacionamento com gestores de recursos, empresas de properties e FIIs com gestão ativa para venda do imóvel.